Īpašnieka tiesības apmeklēt nomāto nekustamo īpašumu: noteikumi un ierobežojumi

Nomājot nekustamo īpašumu, robeža starp īpašnieka īpašuma tiesībām un nomnieka lietošanas tiesībām var šķist neskaidra, it īpaši gadījumos, kad nepieciešama dzīvokļa apskate vai radīt potenciāliem pircējiem vai jaunajiem nomniekiem. Šādās situācijās īpašnieka tiesības apmeklēt īpašumu nozīmē iespēju iekļūt īpašumā tikai ar nomnieka piekrišanu un pamatotu iemeslu dēļ, kuriem jābūt objektīviem un, ja nepieciešams, pārbaudāmiem. Lai gan Civillikums tieši neregulē šīs tiesības, to apjomu nosaka tiesu prakse un līguma noteikumi.

Kad īpašnieks var apmeklēt nekustamo īpašumu

Īpašniekam ir tiesības pieprasīt piekļuvi dzīvoklim tikai pamatotu iemeslu dēļ, iepriekš vienojoties par apmeklējumu ar nomnieku un ievērojot nomnieka tiesības uz privātumu. Šādi iemesli ir:

• īpašuma pārdošana vai jauna nomnieka atrašana (piemēram, tuvojoties nomas līguma beigām);
• dzīvokļa stāvokļa un tā uzturēšanas noteikumu ievērošanas pārbaude;
• steidzamu remontdarbu vai nepieciešamo tehnisko darbu veikšana.

Kādi noteikumi jāievēro

Īpašniekam nav tiesību iekļūt dzīvoklī bez nomnieka atļaujas, pat ja viņam ir rezerves atslēgu komplekts. Neatļauta iekļūšana var tikt uzskatīta par mājas svētuma pārkāpumu.

Visas vizītes ir jāsaskaņo iepriekš un jāveic ar saprātīgu brīdinājumu, nomniekam ērtā laikā, ņemot vērā viņa personīgo un darba dzīvi. Bieži vien nomas līgumā ir īpaši norādītas apmeklējuma dienas un laiki.

Vienīgais izņēmums ir ārkārtas situācija (piemēram, ugunsgrēks vai plūdi), kuras gadījumā nepieciešama tūlītēja iejaukšanās, lai novērstu bojājumus.

Nomnieka atteikums

Nomniekam ir tiesības uz mierīgu nekustamā īpašuma izmantošanu, taču viņš nevar atteikt piekļuvi bez pamatota iemesla, it īpaši, ja šādi apmeklējumi ir paredzēti līgumā. Nepamatots atteikums var tikt uzskatīts par nomas līguma noteikumu pārkāpumu.

Dažos gadījumos īpašniekam ir tiesības vērsties tiesā, lai saņemtu steidzamu lēmumu vai pieprasītu zaudējumu atlīdzību, ja atteikums traucē, piemēram, īpašuma pārdošanu.

Pirmpirkuma tiesību ilgums

Nomnieka pirmpirkuma tiesības iegādāties mājokli nav spēkā pastāvīgi, bet rodas noteiktās situācijās un tās ir jāizmanto likumā noteiktajos termiņos.

Pēc oficiāla paziņojuma par pārdošanu (ar tiesu izpildītāja starpniecību vai ar ierakstītu vēstuli) nomniekam ir:

• 60 dienas, lai pieņemtu lēmumu par pirkumu;
• vēl 30 dienas, lai samaksātu un pabeigtu darījumu, ja vien paziņojumā nav norādīts citādi.

Kad šīs tiesības rodas dzīvojamās telpas nomas līgumā

Dzīvojamās telpās (ko regulē attiecīgie tiesību akti) pirmpirkuma tiesības rodas, ja:

• īpašnieks atsakās atjaunot līgumu pirmā termiņa laikā (piemēram, pēc 4 gadi nomas līguma), plāno pārdot īpašumu;
• īrniekam nepieder neviens cits dzīvojamais īpašums.

Komerciālā nomas līgumā

Komerciāliem nekustamajiem īpašumiem šīs tiesības ir plašākas:

• tās rodas katru reizi, kad īpašnieks nolemj pārdot telpas līguma darbības laikā;
• pārdošanas termiņš paliek nemainīgs - 60 dienas no paziņošanas datuma.

Atpirkšanas tiesības

Ja īpašnieks pārdod īpašumu trešajai personai, nepaziņojot nomniekam vai par zemāku cenu, nomnieks var izmantot atpirkšanas tiesības 6 mēnešu laikā no darījuma reģistrācijas datuma.

Kā tiek organizētas nomas nekustamā īpašuma apskates?

Dzīvokļa apskates potenciālajiem pircējiem vai jaunajiem nomniekiem tiek regulētas, ņemot vērā pušu intereses:

• īpašniekam ir tiesības apskatīt īpašumu;
• iekļūšana nav iespējama bez īpašnieka piekrišanas nomniekam;
• nomniekam ir pienākums sadarboties un neiejaukties bez iemesla;
• Apmeklējumiem jānotiek ar pietiekamu brīdinājumu (parasti vismaz 48 stundas iepriekš) un saprātīgā laikā.

Kas parasti ir iekļauts līgumā

Daudzos līgumos ir īpaši noteikumi par apmeklējumiem:

• Konkrētas dienas un laiki (piemēram, 1–2 reizes nedēļā uz dažām stundām);
• Biežākas apskates pēdējos nomas līguma mēnešos vai pēc paziņojuma par līguma izbeigšanu.

Praktiski padomi

Lai izvairītos no pārpratumiem, vislabāk ir iepriekš noteikt fiksētus apmeklējumu laikus — piemēram, otrdienas pēcpusdienu un sestdienas rītu. Tas ļauj izīrētājam ieplānot apskates un nomniekam mierīgi organizēt savu grafiku un sagatavot īpašumu.