Kādas ir sekas, ja īpašums tiek pārdots zem kadastrālās vērtības?

Nekustamajam īpašumam ir kadastrālā vērtība, kas tiek noteikta, ienākumu reizinot ar 5 procentiem un koeficientu; tā kalpo kā nodokļu aprēķina pamats, piemēram, reģistrācijas, hipotēkas un kadastrālajiem nodokļiem. Likums neparedz minimālu pārdošanas cenu, taču pārdodot zem kadastrālās vērtības, var rasties risks abām pusēm, ieskaitot nodokļu pārbaudes un solidāru atbildību.

Kopš 2006. gada fiziskām personām ir obligāta cenas un vērtības sistēma, kur nodokļus aprēķina, balstoties uz kadastrālo vērtību, nevis uz norādīto cenu, tādējādi pircējs nemaz neietaupa un maksā saskaņā ar kadastrālo vērtību. Ja cena ir ievērojami zemāka, piemēram, zem 70 procentiem no OMI, nodokļu iestāde var pieņemt neuzrādītus maksājumus un uzsākt atkārtotu novērtēšanu, izmantojot OMI, hipotēku vai novērtējumu, pārdevēja kapitāla pieauguma pārrēķinu, kā arī piemērot naudas sodus no 90 līdz 180 procentiem plus procenti.

Piemēram, 2025. gadā: ja raža ir 800 eiro, kadastrālā vērtība ir 800 × 1,05 × 115,5 = 96 600 eiro; ja uzrādītā cena ir 60 000 eiro, 36 600 eiro atšķirība var novest pie atkārtotas novērtēšanas un 65 880 eiro naudassoda.

Pircējs ir solidāri atbildīgs un maksā papildu nodokļus un soda naudas, pat ja sākotnēji maksājis maz, tikmēr pārdevējam ir jāveic kapitāla pieauguma un ienākuma nodokļa pārrēķināšana, kā arī jāsedz naudas sodi.

Lai izvairītos no pārbaudēm, ieteicams norādīt cenu, kas nav zemāka par kadastrālo vērtību, kā arī izmantot "cenas un vērtības" režīmu, kas individuāliem pircējiem ir automātisks. Ja cena ir zema objektīvu iemeslu dēļ, piemēram, mitruma vai atkritumu poligona tuvuma dēļ, jāveic novērtējums. Tāpat ir ieteicams veikt tikai bankas pārskaitījumus, izvairoties no skaidras naudas lietošanas, un, pārdodot radiniekiem, norādīt simbolisku cenu ar atbilstošu aktu, ņemot vērā netiešas ziedošanas risku.

Likumā nav noteikta minimālā cena, pateicoties līgumu brīvībai, taču kadastrālā vērtība paliek kā zemākā nodokļa bāze; 2025. gadā spēkā esošie koeficienti ir 110 pirmreizējiem mājokļiem un 120 otrajiem un citiem īpašumiem.

Revīziju laikā tiek piemērota solidāra atbildība: nodokļu iestāde var pieprasīt maksājumus no abām pusēm, izmantojot oficiālu paziņojumu, tūlītēju samaksu vai piespiedu piedziņu.

Galu galā, cenas samazinājums par 10-20 procentiem parasti nepārstāv lielu risku, ja tam ir attaisnojums; cenas pazemināšana zem 70 procentiem no OMI ir augsta riska un prasa eksperta pārskatu un zinoša notāra apstiprinājumu; savukārt pārdošana bērniem ir vidēja riska, ja tiek apliecināts nominālās vērtības akts un konsultēts par mantojuma apliecinājumu. Noderīgas saites: Agenzia Entrate vietne par cenu un vērtību, kas noteikta ar OMI 2025. gadam.