Kā vienlaikus pārdot un iegādāties māju

Vienlaikus pārdot vienu dzīvokli un iegādāties citu ir pavisam iespējams, bet nepieciešama rūpīga plānošana un visu posmu precīza koordinācija. Lai viss ritētu nevainojami, ir būtiski prasmīgi pārvaldīt procesu, ņemot vērā gan juridiskos, gan finansiālos faktorus, kā arī pareizi aprēķināt laiku. Labāk šo uzticēt speciālistam, taču, ievērojot plānu, to var izdarīt arī patstāvīgi. Lūk, kā rīkoties.

Kā vienlaikus pārdot un iegādāties māju

1. solis: novērtējiet savu finansiālo situāciju. Vispirms noskaidrojiet sava pašreizējā dzīvokļa vērtību. Novērtējiet īpašumu, kuru grasāties pārdot, un izliekiet to tirgū. Ja laiks atļauj, no pārdošanas iegūtos līdzekļus varat izmantot jauna mājokļa iegādei. Šādā gadījumā būtu labi sastādīt provizorisku pirkuma līgumu ar ilgāku līguma periodu, lai būtu pietiekami daudz laika visu sakārtot.

2. solis: plānojiet pārdošanu un pirkumu. No juridiskā aspekta skatoties, vienlaicīga īpašuma pārdošana un pirkšana ir pilnīgi likumīga un samērā izplatīta. Svarīgākais ir abas procedūras sinhronizēt, lai novērstu laika zudumus vai finansiālus zaudējumus. Īpaši rūpīgi pievērsiet uzmanību darbību secībai un hipotēkas statusam, ja tāda ir.

Ja pirmo mājokli iegādājāties ar nodokļu atlaidēm (piemēram, kā "pirmo mājokli"), ir jāiegādājas jauns mājoklis gada laikā pēc pārdošanas, lai saglabātu šīs atlaides.

Praktiski soļi:

1. Pārdodot pašreizējo īpašumu. Jūs varat sazināties ar nekustamo īpašumu aģentu vai pats atrast pircējus. Ieteicams plānot vairāk laika darījumam – apmēram sešus mēnešus pirms pirkuma līguma (rogito) parakstīšanas. Tas jums dos laiku atrast jaunu mājokli. Alternatīva ir vienoties ar pircēju par aizkavētu atslēgu nodošanu.
2. Jauna mājokļa meklēšana Meklējiet piemērotu dzīvokli vai māju vienlaikus, nosakot reālu budžetu. Ja ātri atrodas piemērots variants, var vienoties par ievākšanās datumu, lai būtu laiks remontam, vai sastādīt darījumu ar atliktu nosacījumu (piemēram, pirkums notiks tikai pēc pašreizējā īpašuma pārdošanas). Šādus līgumus ieteicams kārtot ar profesionāļa palīdzību.
3. Termiņu sinhronizācija. Sarežģītākais posms ir atslēgu nodošana un darījumu noslēgšana. Ir svarīgi precīzi saskaņot datumus ar notāru, lai līgumu parakstīšana un līdzekļu pārskaitīšana notiktu bez aizkavēšanās. Tas nodrošina, ka jums pietiks līdzekļu abu darījumu pabeigšanai.

Sadarbība ar vienu nekustamā īpašuma aģentūru

Izmantojot vienu nekustamā īpašuma kompāniju gan pārdošanai, gan pirkšanai, process var kļūt ievērojami vienkāršāks. Viens aģents spēj labāk koordinēt divus darījumus, samazināt neskaidrību risku un piedāvāt personalizētu palīdzību. Izvēlieties uzticamu uzņēmumu, kas spēj novērtēt jūsu īpašumu, atrast piemērotu pirkuma kandidātu un prasmīgi vadīt visu procesu.

Ko darīt, ja jums ir hipotēka

Ja septuvētajam īpašumam ir esoša hipotēka, jums ir dažas izvēles iespējas:

• Atmaksājiet hipotēku priekšlaicīgi ar pārdošanas ieņēmumiem. Šī ir visizplatītākā iespēja.
• Ja iespējams, pārslēdziet hipotēku pircējam (pazīstama kā accollo).
• Piesakieties "pārejas" aizdevumam, lai segtu pārejas laiku starp darījumiem.
• Pārnēsiet hipotēku uz jauno mājokli, aizstājot ķīlu (hipotēku) no viena īpašuma uz citu.

Jebkurā gadījumā, precīzi aprēķināt atlikušo parādu būs nepieciešama notāra līdzdalība un saskaņošana ar banku.

Kā pārdot un iegādāties māju bez nekustamo īpašumu aģenta

Mājokli var pārdot un iegādāties arī bez aģentūras, taču tas prasīs vairāk pūļu. Jums joprojām būs nepieciešams notārs, lai sastādītu oficiālu pirkuma un pārdošanas līgumu (rogito), kas pārnes īpašumtiesības.

Kā rīkoties:

• Sagatavojiet provizorisku vienošanos (kompromisu), kas saista abas darījuma puses.
• Sagatavojiet nepieciešamos dokumentus: energoefektivitātes sertifikātu (APE), kadastra dokumentus un citus nepieciešamos dokumentus.
• Pircējs izvēlas notāru darījuma noformēšanai.

Cik daudz laika ir jūsu rīcībā, lai pārdotu savu "pirmo mājokli"?

Ja izmantojāt atvieglojumus "pirmā mājokļa" iegādei, jābūt īpašumam pārdot un jaunu iegādāties divu gadu laikā (saskaņā ar 2024. gada budžeta likumu, kas stāsies spēkā 2025. gada 1. janvārī). Šis noteikums attiecas arī uz darījumiem, kas noslēgti 2024. gadā.

Kā "rezervēt" jaunu māju, nepārdodot veco

Lai "rezervētu" jaunu mājokli pirms līdzšinējā pārdošanas, varat:

• Izteikt nosacītu pirkuma piedāvājumu, kas ir atkarīgs no jūsu mājas veiksmīgas pārdošanas. Šajā situācijā jūs veicat depozītu, kuru nekustamo īpašumu aģents tur līdz provizoriskajam līgumam.
• Piedāvājumā norādiet derīguma termiņu (piemēram, 3 mēneši). Ja īpašums šajā laikā netiek pārdots, drošības nauda tiek atgriezta un darījums tiek atcelts.
• Kompromisa sagatavošana ir provizoriska vienošanās, kas dokumentē pušu nodomus pirms formalitāšu kārtošanas.

Cik maksā mājas pārdošana un pirkšana?

Pircēja izdevumi:

• Reģistrācijas nodoklis: 2% no kadastrālās vērtības par "pirmo mājokli", 9% par "otro mājokli" (vismaz 1000 eiro).
• Hipotēkas nodoklis: 50 eiro.
• Kadastrālais nodoklis: 50 eiro.
• PVN (ja pērkat no attīstītāja): 4% "pirmajai mājai", 10% "otrajai mājai".
• Notāra pakalpojumi: 1–2% no īpašuma vērtības.
• Nekustamā īpašuma aģenta komisija: 2–5% no pārdošanas cenas (pēc vienošanās).

Pārdevēja izdevumi:

• Nekustamā īpašuma aģenta komisija: 2–4% no pārdošanas cenas + PVN.
• Kapitāla pieauguma nodoklis: ja pārdošana notiek 5 gadu laikā pēc iegādes.
• Energoefektivitātes sertifikāts (APE): aptuveni 200 eiro.
• Notāra nodevas: ja nepieciešams dzēst hipotēku.

Secinājums

Vienlaicīga mājokļa pārdošana un iegāde ir sarežģīts, bet izpildāms process. Galvenais ir rūpīgi plānot visus posmus, gudri sadalīt laiku un, ja nepieciešams, izmantot profesionāļu atbalstu. Tas palīdzēs izvairīties no nevajadzīgiem izdevumiem un stresa.