Nekustamā īpašuma pārdošana ar neatbilstībām: kad darījums ir nederīgs un kā leģitimizēt pārkāpumus

Kā risināt pilsētplānošanas un kadastra nesakritības pirms notariāla akta parakstīšanas un izvairīties no darījuma atzīšanas par nederīgu.

Nekustamā īpašuma pārdošana ar pārkāpumiem vai neatbilstībām neatkarīgi no tā, vai tie ir pilsētplānošanas vai kadastra pārkāpumi, ir iespējama, taču ir nepieciešams ievērot noteiktas procedūras. Dažos gadījumos darījumu var noslēgt pēc pārkāpumu iepriekšējas legalizācijas (ja tie ir pakļauti legalizācijai no pilsētplānošanas tiesību aktu viedokļa) vai ar pilnīgu informācijas par tiem atklāšanu līgumā un pircēja piekrišanu. Izņēmumi tiek pieļauti visnopietnāko pārkāpumu gadījumā, kuru dēļ īpašums faktiski nav piemērots civilai apgrozībai.

Vai ir iespējams pārdot nekustamo īpašumu, kas neatbilst normatīvo aktu prasībām?

Jā, šāda pārdošana ir iespējama, tomēr procedūra un ar to saistītie riski ievērojami atšķiras atkarībā no pārkāpuma rakstura: pilsētplānošanas, kadastra vai saistībā ar inženierkomunikācijām. Lai droši piedalītos darījumā, ir nepieciešams pareizi novērtēt īpašumu un atšķirt norādītos neatbilstību veidus.

Pilsētplānošanas nesakritības (neatļauta būvniecība)

Pilsētplānošanas saskaņotība apliecina, ka īpašuma faktiskais stāvoklis atbilst pašvaldībā reģistrētajai atļaujas dokumentācijai. Ja konstatētas nesakritības, sekas ir atkarīgas no pārkāpuma smaguma pakāpes.

Pārkāpumi, kas jālegalizē

Ja veiktās izmaiņas atbilst spēkā esošajiem noteikumiem, pārdevējs var pabeigt administratīvo legalizācijas procedūru pirms notariāla akta parakstīšanas. Šajā gadījumā īpašums joprojām ir atsavināms, lai gan tas vēl neatbilst sarunu stadijā noteiktajām prasībām, un līdz darījuma brīdim tas būs pilnībā atjaunots atbilstošā stāvoklī.

Īpašuma ar neatgriezenisku būvniecības pārkāpumu pārdošana

Ja konstatētais pārkāpums ir pretrunā ar pilsētplānošanas noteikumiem un to nevar legalizēt, īpašuma tirgus vērtība ievērojami samazinās. Nav iespējams rēķināties ar noilguma termiņa beigām, jo Itālijā pilsētplānošanas pārkāpums administratīvā tiesību izpratnē tiek uzskatīts par notiekošu. Pašvaldībai ir tiesības jebkurā laikā izdot rīkojumu par nelikumīgi uzceltu būvju nojaukšanu. Tāpēc nekustamā īpašuma pārdošana ar neatļautiem un neatgriezeniskiem pārkāpumiem ir saistīta ar augstu risku un prasa pircēja nepārprotamu piekrišanu šāda defekta pieņemšanai.

Nepatiesu apgalvojumu risks

Nepilnīgas vai sagrozītas informācijas sniegšana līgumā, lai slēptu pārkāpuma esamību, tiek uzskatīta par nepatiesas informācijas sniegšanu īpašuma pārdošanai. Tas var izraisīt darījuma spēkā neesamību un kriminālatbildību par nepatiesas informācijas ievadīšanu notariālajā aktā.

Kadastrālās nesakritības

Kadastrs galvenokārt veic fiskālu funkciju. Itālijas likumdošana paredz, ka nekustamā īpašuma pārdošana ar būtiskām kadastrālām nesakritībām var padarīt darījumu par spēkā neesošu, ja pārkāpumi netiek novērsti pirms notariāla akta parakstīšanas.

Ja tiek pārdots īpašums, kura plānojums neatbilst kadastra dokumentiem (piemēram, ir mainīta starpsienu vai telpu atrašanās vieta), pārdevējam ir pienākums uzdot speciālistam atjaunināt kadastra dokumentāciju, izmantojot DOCFA procedūru.

Inženiersistēmas, kas neatbilst standartiem

Atšķirībā no pilsētplānošanas pārkāpumiem, inženiersistēmu atbilstības sertifikātu neesamība neliedz pārdot īpašumu. Likums neuzliek īpašniekam pienākumu modernizēt šādas sistēmas, bet pieprasa pilnīgu informācijas izpaušanu. Tāpēc līgumā ir nepieciešams skaidri norādīt, ka inženiertīkliem nav atbilstošas sertifikācijas.

Vai notārs pārbauda īpašuma atbilstību pilsētplānošanas prasībām?

Notārs neveic faktisku īpašuma pilsētplānošanas vai tehniskā stāvokļa pārbaudi. Itālijas Augstākā kasācijas tiesa 2019. gada 22. marta spriedumā Nr. 8230 (Apvienotās palātas) precizēja, ka notāra pienākumi aprobežojas tikai ar formālu un dokumentāru pārbaudi.

Tāpēc darījumu par objekta pārdošanu ar pārkāpumiem var apliecināt notārs, jo viņa uzdevums ir nodrošināt akta juridisko spēku, nevis pārbaudīt īpašuma faktisko stāvokli.

Notāra pilnvaras un ierobežojumi

Saskaņā ar tiesas nostāju notārs:

• pārbauda obligātās dokumentācijas pieejamību;
• pārbauda, vai līgumā ir ietverta informācija par atļaujām (licences, būvatļaujas, amnestijas akti vai legalizācija);
• pārbauda apliecinājuma esamību kadastrālā atbilstība;
• neveic tehniskās apsekošanas un neapseko īpašumu;
• nekonstatē īpašuma faktiskā stāvokļa atbilstību projekta dokumentācijai;
• pieņem un apliecina pušu apgalvojumus, nodrošinot darījuma juridisko pareizību, bet negarantē pārdevēja sniegtās tehniskās informācijas precizitāti.

Kas ir atbildīgs?

Tā kā notāra pilnvaras ir ierobežotas ar dokumentu pārbaudi, civiltiesiskā un kriminālatbildība par nepatiesu informāciju pilnībā gulstas uz pārdevēju.

Ja pēc darījuma tiek atklāti daļēji slēpti vai neziņoti būvniecības pārkāpumi, notariālais akts saglabā juridisko spēku, bet pircējam ir tiesības vērsties tiesā ar prasību:

• par kompensāciju par zaudējumu atlīdzību;
• par pirkuma cenas samazināšanu;
• par līguma izbeigšanu.

Šajā gadījumā nav iespējams iesniegt prasību pret notāru, ja viņš rīkojies savu likumīgo pilnvaru robežās.

Kā pasargāt sevi pirms notariāla akta parakstīšanas

Lai novērstu tiesvedību pēc pārdošanas, puses parasti piesaista licencētu speciālistu (mērnieku, arhitektu vai inženieri), lai sagatavotu ziņojumu par pilsētplānošanas un būvniecības regularitāti (RRE - Relazione di Regolarità Edilizia) vai secinājumu par objekta atbilstību.

Tikai šāds dokuments, kas sagatavots, pamatojoties uz Pašvaldības arhīvu izpēti un īpašuma faktisko apskati, ļauj mums salīdzināt īpašuma faktisko stāvokli ar oficiālo dokumentāciju un nodrošināt pircējam maksimālu aizsardzību pirms darījuma noslēgšanas.

Vai ir iespējams pārdot īpašumu ar kadastrālajām neatbilstībām?

Jā, tomēr likums pieprasa vai nu pienācīgu informācijas izpaušanu, vai pārkāpumu iepriekšēju novēršanu pirms notariāla akta parakstīšanas. Atkarībā no problēmas rakstura ir iespējamas šādas iespējas:

Kadastrālo datu iepriekšēja atjaunināšana (vēlamā iespēja)

Ja neatbilstība ir saistīta ar īpašuma iekšējām izmaiņām, kas nav atspoguļotas kadastra reģistrā, pārdevējam pirms darījuma pabeigšanas ir jāuzdod speciālistam atjaunināt izkārtojumu, izmantojot DOCFA procedūru.

Atļauto noviržu piemērošana

Ja neatbilstības ir nelielas (piemēram, vēsturiskas grafiskas kļūdas vai izmēru novirzes, kas mazākas par 2%), speciālists var apstiprināt, ka šādas novirzes ir likumā atļautajās robežās un neietekmē atbilstību kadastra prasībām.

Pilsētplānošanas iepriekšēja legalizācija

Dažos gadījumos kadastra neatbilstība norāda uz pašvaldības reģistrēta ēkas pārkāpuma esamību. Šādā situācijā kadastra informāciju nav iespējams atjaunināt, kamēr nav atrisināts pilsētplānošanas aspekts un samaksāti noteiktie administratīvie sodi.

Hipotekārās kreditēšanas problēma

Ja pircējs plāno iegādāties īpašumu, izmantojot hipotekāro kredītu, neatbilstības var kļūt par nopietnu šķērsli. Bankas vērtētājs, atklājot neatbilstības starp īpašuma faktisko stāvokli un kadastra plānu, parasti aptur pieteikuma izskatīšanu.

Bankas parasti nefinansē īpašuma iegādi ar neatrisinātiem kadastra vai pilsētplānošanas pārkāpumiem.

Vai pārkāpumu klātbūtne var novest pie darījuma atzīšanas par spēkā neesošu?

Nopietni pārkāpumi var izraisīt darījuma pilnīgu vai daļēju spēkā neesošu, taču likums nošķir konstatēto defektu smagumu.

Kad darījums ir spēkā neesošs

Pirkuma un pārdošanas līgums