Kā iegūt īpašumu ar hipotēkas palīdzību: risku mazināšana un darījuma aizsardzība

Vai plānojat iegādāties īpašumu ar hipotēku?

Zemāk mēs detalizēti izskaidrosim juridiskos soļus, ko varat veikt, lai aizsargātu savu naudas ieguldījumu, atmaksātu parādu un noņemtu hipotēkas slogu.

Īpašuma pirkšana un pārdošana ar hipotēkas slogu ir pilnīgi likumīga, taču prasa lielu uzmanību: hipotēka paliek uz īpašuma pat pēc īpašnieka maiņas, dēļ tā sauktajām "atkārtotas pārdošanas tiesībām". Lai droši iegādātos dzīvokli ar hipotēkas slogu, parasti izmanto vienu no trim galvenajiem veidiem:

1. Pirms galvenā līguma parakstīšanas pārdevējs atmaksā parādu;
2. Pircējs veic parāda atmaksu tieši darījuma brīdī (pie notāra), pārsūtot nepieciešamo summu aizdevējam un saņemot oficiālu apstiprinājumu par hipotēkas noņemšanu;
3. Pircējs formalizē esošo hipotēkas kredīta atlikumu (accollo del mutuo).

Kas ir hipotēka, kā tā darbojas un kādi ir tās veidi?

Hipotēka ir tiesības, kas dod kreditoram (parasti bankai) tiesības piespiedu kārtā atsavināt apgrūtināto īpašumu, lai atmaksātu aizdevumu un iegūtu apmierinājumu no pārdošanas ieņēmumiem, prioritāri pirms citiem kreditoriem.

Hipotēka rodas un iegūst juridisko spēku tikai ar reģistra ierakstu nekustamā īpašuma reģistrā. Šī formalitāte ir būtiska: bez reģistrācijas hipotēka juridiski nepastāv. Reģistrācijas brīdī tā nodrošina divas galvenās priekšrocības aizdevējam:

• Iztikas tiesības (diritto di seguito): apgrūtinājums paliek pie īpašuma neatkarīgi no īpašnieku maiņas. Īpašumu var pārdot, bet aizdevējs saglabā tiesības to atsavināt pat jaunajam pircējam.
• Prioritātes tiesības (diritto di prelazione): piespiedu piedziņas gadījumā hipotēkas kreditora prasības tiek apmierinātas pirms neapdrošinātu kreditoru prasībām.

Itālijas tiesību sistēmā pastāv trīs hipotēku veidi:

1. Brīvprātīga (ipoteca volontaria): rodas, pamatojoties uz vienošanos vai vienpusēju paziņojumu. Visbiežākais piemērs ir mājokļa iegāde ar hipotēku no bankas, kas sniegusi hipotēkas kredītu.
2. Tiesu (ipoteca giudiziale): tā tiek izsniegta, pamatojoties uz tiesas lēmumu par parāda samaksu, izpildes rīkojumu vai citiem tiesas aktiem.
3. Juridiskā (ipoteca legale): tiesības reģistrēt hipotēku tiek piešķirtas noteiktiem kreditoriem tieši saskaņā ar likumu bez parādnieka piekrišanas (piemēram, par labu pārdevējam kā īpašuma pilnas cenas garantiju).

Nekustamā īpašuma hipotēkas ilgums

Saskaņā ar Itālijas Civilkodeksa 2847. pantu hipotēkas ieraksts ir spēkā 20 gadi no reģistrācijas brīža. Apgrūtinājuma turpmākais statuss ir atkarīgs no parāda apmaksas un kreditora rīcības:

• Parāda atmaksāšana pirms 20 gadiem: Kad aizdevums ir pilnībā atmaksāts, hipotēka tiek izbeigta. Banku hipotēkas tiek dzēstas automātiski (ex Legge Bersani), bez papildu notariāla akta nepieciešamības.
• Parāds ar termiņu virs 20 gadiem (piemēram, 25 vai 30 gadi): Lai novērstu hipotēkas termiņa beigas, kreditoram ir jāpagarina hipotēka pirms 20 gadu termiņa beigām. Tas nodrošina tās spēkā esamību vēl uz 20 gadiem, saglabājot hipotēkas sākotnējo prioritāti.
• Bez pagarinājuma: Ja 20 gadu termiņš beidzas bez pagarinājuma, hipotēka automātiski izbeidzas. Finansiālais parāds turpina pastāvēt, taču aizdevējs zaudē tiesības uz reālu īpašuma nodrošinājumu.

Vai varu pārdot dzīvokli, ja tas ir ieķīlāts?

Likums atļauj pārdot nekustamo īpašumu ar hipotēkas slogu. Ķīlas esamība nerada darījuma bloķēšanu vai neprasa iepriekšēju atļauju no aizdevēja. Tomēr, jo hipotēka seko īpašumam, tirgū pastāv trīs droši scenāriji:

1. Parāda apmaksas un apgrūtinājuma dzēšana darījuma brīdī (rogito): daļa no pirkuma summas tiek izmantota pārdevēja atlikušā parāda dzēšanai vienlaicīgi ar līguma parakstīšanu.
2. Kredīta pārņemšana (accollo): pircējs pārņem esošo pārdevēja aizdevuma līgumu un uzņemas atbildību par atlikušo maksājumu veikšanu. Īpašumam paliek aktīva hipotēka.
3. Priekšapmaksa pirms darījuma: pārdevējs pirms galvenā līguma parakstīšanas pilnībā atmaksā parādu, nodrošinot īpašuma pārdošanu bez apgrūtinājumiem.

Kas notiek, ja pērku dzīvokli ar hipotēku, to nenomaksājot?

Īpašuma iegāde bez oficiālas un saskaņotas hipotēkas noņemšanas rada tiešus riskus:

• Apķīlāšana un izsoles risks (pignoramento): ja sākotnējais parādnieks neveic maksājumus, kreditoram ir tiesības apķīlāt īpašumu un izsolē pārdot to, pat ja tas pieder trešajai personai, kas nav saistīta ar parādu.
• Hipotēkas atteikums pircējam: ja plāno iegādāties apgrūtinātu dzīvokli, saistoties ar jaunu hipotēkas kredītu, banka atteiks finansējumu, ja īpašumam ir aktīvas ķīlas, kas nav slēgtas darījuma laikā. Banka prasa prioritāti bez iepriekšējiem apgrūtinājumiem.
• Hipotēkas dzēšanas process (purgazione): Pircējam ir iespēja izmantot tiesas dzēšanas procesu (piedāvājot kreditoriem saskaņotu cenu vai īpašuma novērtēto vērtību), tomēr tas ir sarežģīts un dārgs process.

Visbiežāk sastopamās kļūdas pirkšanas laikā

Apgrūtināta īpašuma pārdošana un iegāde prasa lielu uzmanību. Šeit ir galvenās kļūdas:

• Depozīta tieša pārskaitīšana pārdevējam: naudas pārskaitīšana pārdevējam, kuram var būt finansiālas grūtības, rada risku zaudēt to maksātnespējas gadījumā.
• Aizsardzības klauzulu trūkums priekšlīgumā: līguma parakstīšana bez konkrētiem nosacījumiem pircēju atstāj neaizsargātu pret risku iegādāties īpašumu ar nepārtrauktu hipotēku.
• Bankas neiesaistīšana aizdevumā: uzticība pārdevēja mutiskajiem solījumiem atmaksāt parādu pēc naudas saņemšanas, nevis bankas pārstāvja klātbūtne darījumā.
• Hipotēkas būtības nepilnīga novērtēšana: iegādājoties īpašumu ar tiesas vai nodokļu/iekasēšanas hipotēku, jāņem vērā, ka to dzēšanas procesi un nosacījumi ir daudz sarežģītāki nekā standarta bankas aizdevumiem.
• Reģistra atjaunināšanas termiņa neievērošana: oficiāla atcelšanas reģistra ieraksta ieviešana nekustamā īpašuma reģistros prasa laika resursus pat pēc parāda faktiskās atmaksas.

Kā aizsargāt sevi provizoriskā līguma posmā (preliminare)

Provizoriskais līgums ir galvenais līdzeklis, lai nodrošinātu pircējam juridisku aizsardzību.

Likums Nr. 124/2017 ļauj izmantot naudas iemaksu pie notāra. Tā vietā, lai pārskaitītu naudu pārdevējam, pircējs var prasīt naudas pārsūtīšanu uz speciālu notāra drošu kontu. Notārs glabā naudu un pārskaita to pārdevējam tikai pēc oficiālas hipotēkas noņemšanas pārbaudes vai aktu saņemšanas par tās noņemšanu.