Dzīvokļu kategorizācija Itālijā: no rindu mājām līdz superdzīvokļiem

Mājokļu arhitektūras veidu un formātu dažādību Itālijā reglamentē Civilkodekss. Jebkuram dzīvoklim ir par pamatu Itālijas Civilkodeksa (Codice Civile) 1117. pants, kas nosaka būvlaicīgo konstrukciju, inženierkomunikāciju un koplietošanas telpu kopīpašumu, ja ēkai ir vismaz divi atšķirīgi īpašnieki.

Katram formātam ir sava specifika attiecībā uz izmaksu sadalījumu, pārvaldību un nodokļu saistībām.

Galvenie dzīvokļu tipi Itālijā

Vertikāls dzīvokļu īpašums (Condominioverticale): klasiska daudzstāvu ēka, kur dzīvokļi vai biroji ir viens virs otra. Īpašnieki kopīgi izmanto pamatus, nesošās sienas, jumtu, kāpnes un liftus.

Horizontāls dzīvokļu īpašums (Condominio orizzontale): Pašpietiekams, blakus esošs ēku komplekss (piemēram, rindu mājas - villette a schiera). Mājas ir strukturāli neatkarīgas, bet tām ir kopīgi ārējie elementi: ieejas vārti, piebraucamie ceļi, apgaismojums un kanalizācija (Itālijas Civilkodeksa 1117. bis pants).

Minimāls dzīvokļu īpašums (Condominio minimo): situācija, kad māja sastāv no diviem dzīvokļiem, kas pieder dažādiem īpašniekiem (piemēram, dupleksa), bet tai ir kopīgi nesošie elementi vai pagalms.

Daļējs dzīvokļu īpašums (Condominio parziale): juridiska struktūra lielākā ēkā, kur noteiktus elementus (piemēram, atsevišķas ieejas, liftu vai vienas sekcijas jumtu) izmanto tikai daļa iedzīvotāju. Tās uzturēšanas izmaksas saskaņā ar 1117. pantu. Saskaņā ar Itālijas Civilkodeksa 1123. pantu atbildīgi ir tikai tie, kas to faktiski izmanto.

Supercondominio: Vairāku neatkarīgu ēku komplekss, ko apvieno lielas kopīgas ērtības: parka zona, peldbaseins, katlu telpa vai kopīga drošības sistēma.

Kā juridiski rodas daudzdzīvokļu māja?

Dzīvokļu māja tiek izveidota automātiski "de facto" (di fatto), bez nepieciešamības pēc notariāla akta. Kasācijas tiesas 21077/2022. spriedumā tika apstiprināts, ka juridiskais statuss tiek aktivizēts, ja ir izpildīti trīs nosacījumi:

Vairāku īpašumu klātbūtne, kas pieder dažādām personām;

Kopīgo struktūru vai sistēmu fiziskā nedalāmība;

Koplietošanas telpu koplietošana.

Nodokļu prasības: Itālijas Nodokļu aģentūra (Agenzia delle Entrate) pieprasa īpašniekiem pieprasīt ēkas nodokļu kodu (Codice Fiscale), kad pirmo reizi notiek kopīpašums. Bez tā nav iespējams likumīgi maksāt komunālos maksājumus un piesaistīt darbuzņēmējus.

Kāda ir atšķirība starp dzīvokli no dzīvojamās mājas?

Galvenā atšķirība starp dzīvokli no dzīvojamās mājas ir īpašumtiesību struktūra un pārvaldības formāts.

Tipiskā dzīvoklī koplietošanas telpas pieder atsevišķiem dzīvokļu īpašniekiem. Visus galvenos lēmumus par remontu, apkopi un budžeta sadali iedzīvotāji pieņem kopsapulcē (Asamblejā). Dzīvesvietas formāts var būt jebkurš: pastāvīga īpašumtiesība vai ilgtermiņa īre.

Dzīvesvietā viss komplekss pilnībā pieder vienai juridiskai personai (komercsabiedrībai). Iedzīvotājiem nepieder nekustamais īpašums - viņi slēdz nomas līgumus. Šajā gadījumā izmitināšanas izmaksās parasti ietilpst komerciāli viesnīcas pakalpojumi: reģistratūras pakalpojumi, regulāra istabu uzkopšana un teritorijas apsardze.

Kad ir nepieciešams administrators?

Saskaņā ar Itālijas Civilkodeksa 1129. pantu profesionāla pārvaldnieka iecelšana kļūst obligāta tikai tad, ja īpašnieku skaits pārsniedz 8 cilvēkus.

Ja mājā ir 4 dzīvokļi vai tā ir dzīvokļu nams vismaz 2 ģimenēm, iedzīvotāji to var pārvaldīt paši (autogestione), ieceļot atbildīgo pārstāvi. Tomēr pienākums turēt mājās nodokļu kodu, glabāt čekus un veikt maksājumus ar bankas pārskaitījumu joprojām pastāv, pat pašvaldībās.