Īpašuma pircēja tiesības Itālijā: kā pasargāt savu naudu un pārbaudīt dzīvokli pirms darījuma

Īpašuma iegāde prasa rūpīgu dokumentu un īpašuma juridiskā statusa izpēti. Itālijas Civilkodekss pircējam nodrošina plašu tiesību un garantiju klāstu, sākot no priekšlīguma (preliminare) parakstīšanas līdz galīgā notariālā akta (rogito) noslēgšanai.

Pircēja tiesības un īpašuma pārbaude

Pirms galīgā maksājuma pircējam ir tiesības pieprasīt pilnu tehniskās un kadastra dokumentācijas komplektu. Par īpašuma juridiskā statusa pārbaudi ir atbildīgs notārs un attiecīgie speciālisti.

Pārbaudes galvenie aspekti:

Hipotēkas un apgrūtinājumi: Notārs pārbauda īpašuma reģistru. Pārdevējam ir pienākums samaksāt visus nesamaksātos parādus pirms darījuma pabeigšanas. Ja tiek atklāti neatklāti apgrūtinājumi, pircējam ir tiesības apturēt maksājumus vai pieprasīt notāram ieturēt parāda summu no pārdošanas cenas tiešai atmaksai kreditoriem.

Atbilstība kadastra un pilsētplānošanas prasībām:

Plānojumam ir stingri jāatbilst īpašuma faktiskajam stāvoklim; pretējā gadījumā darījums tiek uzskatīts par spēkā neesošu. Pārdevējs par saviem līdzekļiem izlabos vai legalizēs jebkādas nelielas izmaiņas plānojumā pirms darījuma pabeigšanas.

Rīcība neatbilstību gadījumā: Ja tiek atklātas nelabojamas problēmas, pircējs var iesniegt oficiālu sūdzību, izbeigt līgumu pārdevēja vainas dēļ vai pieprasīt dubultu depozīta atmaksu (caparra confirmatoria).

Nepieciešamā dokumentācija

Lai nodrošinātu darījumu, pircējam iepriekš jāpieprasa sekojošais:

Pilsētplānošanas dokumenti: būvatļauja, CILA/SCIA paziņojumi, ēku amnestijas dokumenti (sanatoria) un apdzīvojamības sertifikāts (agibilità).

Kadastrālie dokumenti: atjaunināta plānojuma un vēsturiskā informācija (visura storica).

Tehniskie sertifikāti: energoefektivitātes sertifikāts (APE) un atbilstības sertifikāti komunālajiem pakalpojumiem. (elektrība, ūdens, apkure).

Dzīvokļa dokumenti: Noteikumi, daļu tabulas (table millesimali) un pārvaldības sabiedrības (liberatoria) izziņa, kas apliecina parādu neesamību.

Īpašumtiesību dokuments: Iepriekšējs notariāls akts vai mantojuma deklarācija.

Dzīvokļa parādi un kapitālais remonts

Remonta izmaksas: Iedzīvotāju sapulces pirms notariālā akta parakstīšanas apstiprinātās kapitālais remonts sedz pārdevējs (pat ja pats darbs tiek veikts vēlāk). Visus sapulces lēmumus, kas pieņemti pēc darījuma, sedz pircējs.

Solidāra atbildība: Saskaņā ar Itālijas Civilkodeksa īstenošanas regulas 63. pantu pircējs ir solidāri atbildīgs par parādiem par kārtējo un iepriekšējo gadu. Ja pircējam ir pienākums segt pārdevēja parādus, viņam ir tūlītējas regresa prasības tiesības pret pārdevēju.

Pircēja aizsardzība, ņemot hipotēku

Līguma izbeigšanas klauzula (clausola sospensiva): Provizoriskā līguma galvenā klauzula. Ja banka atsakās izsniegt aizdevumu, līgums tiek izbeigts bez soda sankcijām, iemaksa tiek atgriezta pircējam pilnībā un nekustamā īpašuma aģenta komisija tiek atcelta.

Bankas pārbaude: Bankas vērtētājs pārbauda faktisko vērtību un neatļautu izmaiņu neesamību, bet notārs izpēta īpašuma vēsturi pēdējo 20 gadu laikā.

Priekšlaicīga atmaksa un refinansēšana: Bersani likums aizliedz soda sankcijas par pirmā mājokļa hipotēkas priekšlaicīgu atmaksu. Pircējam ir arī tiesības bez maksas pārskaitīt hipotēku uz citu banku (aizstājēju).

Apdrošināšana un valdības atbalsts: Obligāta ir tikai ugunsgrēka un sprādziena apdrošināšana. Pagaidu bezdarba vai samazinātu ienākumu gadījumā hipotēkas maksājumus var iesaldēt uz laiku līdz 18 mēnešiem, izmantojot Consap (Gasparrini) fondu.

Finansiālās garantijas un līguma reģistrācija

Drošības nauda (caparra confirmatoria): Ja pārdevējs atsakās no darījuma, pircējs var pieprasīt dubultu drošības naudu (Itālijas Civilkodeksa 1385. pants) vai vērsties tiesā ar pieteikumu par īpašumtiesību obligātu reģistrāciju (Itālijas Civilkodeksa 2932. pants).

Reģistrācija (trascrizione): Notariāla provizoriskā līguma reģistrācija īpašuma reģistrā "rezervē" īpašumu kā ķīlu. Jebkādas turpmākās pārdevēja darbības (mēģinājumi pārdot tālāk, ieķīlāt māju vai uzlikt ķīlu) pircējam nebūs spēkā.

Notāra izvēle

< Pircējs brīvi izvēlas notāru, jo viņš ir atbildīgs par notāra nodevu un nodokļu samaksu.

Piekļuve dzīvoklim un atslēgu nodošana

Priekšlaicīga piekļuve (imissione in possesso anticipata): Atslēgu nodošana pirms darījuma ir pārdevēja labās gribas pazīme. To formalizē ar īpašu klauzulu vai vienošanos par bezatlīdzības lietošanu (comodato d'uso). Sākot ar šo brīdi, visi komunālo pakalpojumu rēķini un TARI (tarifi, nodevas un procentu likmes) tiek pārskaitīti pircējam, taču remonta veikšana pirms darījuma ir saistīta ar risku zaudēt līdzekļus, ja darījums neizdodas.

Atslēgu nodošana darījuma dienā: parasti tas notiek notāra birojā tūlīt pēc pilnīgas reģistrācijas.