Milānas biroju tirgus: kvalitāte vēl aizvien ir galvenais faktors

2026. gada sākumā Milānas biroju tirgus pēc ļoti aktīva iepriekšējā gada sāka dabiskas stabilizācijas fāzi. Saskaņā ar jaunākajiem IPI pētījumiem biroju telpu absorbcijas apjoms pirmajā ceturksnī sasniedza aptuveni 72,4 tūkstošus kvadrātmetru. Lai gan šis skaitlis ir zemāks par 2025. gada rekorda līmeni, tas pilnībā atbilst tirgus ilgtermiņa vēsturiskajām tendencēm.

Pārskata periodā tika noslēgti 98 darījumi, kas neliecina par uzņēmējdarbības aktivitātes samazināšanos, bet gan par līdzsvarotāku un selektīvāku nomnieku pieeju. Tirgus pamatrādītāji saglabājas stabili: kopējais brīvo telpu īpatsvars ir aptuveni 9,15 %, un pieejamo telpu apjoms sasniedz aptuveni 1,18 miljonus kvadrātmetrus.

Kvalitāte kļūst par galveno atlases kritēriju

Pirmā ceturkšņa galvenā iezīme bija augstā pieprasījuma koncentrācija pēc augstākās klases birojiem. No kopējā absorbētās platības apjoma aptuveni 54,1 tūkstotis kvadrātmetru jeb 75% veidoja A un A+ kategorijas īpašumi.

A+ kategorijas segments izrādījās visvairāk pieprasītais, veidojot 40% no visiem darījumiem. Vēl 35% veidoja A kategorijas īpašumi, savukārt B kategorijas biroju īpatsvars bija tikai 25%.

Šāda pieprasījuma struktūra atspoguļo uzņēmumu pastāvīgo vēlmi pēc modernām ēkām, kas atbilst augstām tehniskajām prasībām, energoefektivitātes standartiem un ir aprīkotas ar augstas kvalitātes infrastruktūru. Zīmīgi, ka augstākās klases segmentā brīvo telpu īpatsvars ir tikai 3,2%, kas ir ievērojami zemāks par tirgus vidējo rādītāju un apstiprina augsto pieprasījumu pēc augstas kvalitātes īpašumiem.

Pieprasījuma ģeogrāfija: CBD saglabā līderpozīcijas

Runājot par īpašumu atrašanās vietu, vislielākā aktivitāte vēl joprojām ir koncentrēta centrālajā biznesa rajonā (CBD), kas veido pusi no kopējā absorbcijas apjoma.

Otro vietu ieņem perifērijas zona ar 27% īpatsvaru, kam seko:

• daļēji perifērijas zonas - 11%;
• piepilsētas zonas - 8%;
• vēsturiskais centrs - 4%.

Šis sadalījums apstiprina, ka uzņēmumi turpina dot priekšroku apgabaliem ar labu transporta pieejamību un attīstītu pilsētvidi, uzskatot šos faktorus par svarīgākajiem korporatīvo biroju izvietojuma stratēģijas elementiem.

Īres maksas pieaugums pievilcīgākajās vietās

Īres tirgū vēl joprojām ir tendence pieaugt cenām prestižākajos rajonos. Maksimālā īres maksa centrālajā biznesa rajonā sasniedza 800 eiro par kvadrātmetru gadā, un labāko īpašumu tīrā ienesīgums ir aptuveni 4,15%.

Salīdzinot 2025. un 2026. gada pirmā ceturkšņa rādītājus, vērojama izaugsme gandrīz visos segmentos:

• Duomo: no 750 līdz 780 eiro/kv.m. gadā;
• Porta Nuova: no 720 līdz 770 eiro;
• Centrālie rajoni: no 600 līdz 620 eiro;
• Daļēji perifērija: no 460 līdz 480 eiro.

Pozitīva dinamika vērojama arī perifērijā:

• Bicocca — no 320 līdz 360 eiro;
• CityLife — no 480 līdz 500 eiro;
• Porta Romana — no 380 līdz 400 eiro.

Izņēmums MIND apgabals saglabājas, kur likme saglabājās par 300 eiro par kvadrātmetru gadā. Piepilsētas zonā īres cenas palielinājās no 240 līdz 260 eiro.

Darījumu struktūra un pieprasītākās zonas

Galvenais tirgus absorbcijas veids joprojām ir klasiskā noma (īre), kas veidoja gandrīz 63,9 tūkstošus kvadrātmetrus.

Citi darījumu veidi tika sadalīti šādi:

• telpu iegāde pašu lietošanai (īpašnieks-lietotājs) - 10,2 tūkstoši kvadrātmetri;
• esošo telpu paplašināšana (paplašināšana) - 3,1 tūkstotis kvadrātmetri;
• apakšnoma — aptuveni 4 tūkstoši kvadrātmetri;
• iepriekšēja noma (iepriekšēja īre) — 2,5 tūkstoši kvadrātmetri;
• esošo nomas līgumu pārskatīšana — 2,5 tūkstoši kv. m.

Vispopulārākie biroji bija ar platību no 500 līdz 999 kv. m un no 1000 līdz 2999 kv. m — katra no šīm kategorijām veidoja 43% no kopējā darījumu apjoma. Telpas ar platību no 3000 līdz 4999 kv. m veidoja 12%, savukārt mazie biroji līdz 499 kv. m veidoja tikai 2% no tirgus.

Otrreizējais krājums un nepieciešamība pēc modernizācijas

Neskatoties uz augstākās klases segmenta labajiem rezultātiem, ievērojama daļa esošā biroju krājuma saskaras ar novecošanās problēmu. Nepietiekams tehniskais aprīkojums, zema energoefektivitāte un nepieciešamība pēc ievērojamas modernizācijas samazina šādu īpašumu pievilcību un palielina to pakļautību tirgum.

Vienlaikus paredzamais jaunā piedāvājuma apjoms laika posmā no 2026. līdz 2028. gadam joprojām ir ierobežots. Tā rezultātā spiediens uz īres likmēm augstas kvalitātes biroju segmentā, visticamāk, saglabāsies.

Šādos apstākļos esošo ēku renovācija un rekonstrukcija kļūst par vienu no galvenajiem tirgus uzdevumiem turpmākajos gados. Renovācijas programmu veiksmīga īstenošana būs svarīga ne tikai atsevišķiem īpašniekiem, bet arī Milānas biroju piedāvājuma kopējai kvalitātei.

Investīciju tirgus: uzmanības centrā ir kvalitāte un ESG

Investīciju tirgus joprojām ir ļoti selektīvs. Investorus visvairāk interesē moderni, augstas kvalitātes īpašumi, kā arī renovācijas projekti pilsētas izveidotajos biznesa rajonos.

ESG kritērijiem joprojām ir īpaša loma, arvien vairāk kļūstot par noteicošo faktoru investīciju lēmumos.

Vidējā termiņā paredzams, ka augstākās klases segments saglabāsies stabils, jo modernu biroju piedāvājums ir ierobežots un ir liels pieprasījums no uzņēmumiem, kas koncentrējas uz augstas kvalitātes darba telpām.