Piekļuve dokumentiem, pārdodot nekustamo īpašumu Itālijā: izmaksas, laika posms un kas to var pieprasīt

Pārdošana nekustamā īpašuma Itālijā šodien ir vairāk nekā vienkārša vienošanās starp pārdevēju un pircēju par cenu. Laikmetīgie likumi un lielāka uzmanība pircēju tiesībām ir padarījuši tehnisko un administratīvo dokumentāciju par galveno darījuma sastāvdaļu.

Tādēļ dokumentu piekļuves nekustamā īpašuma (accesso agli atti) procesam ir kļuvis par obligātu soļu drošai mājas pārdošanai. Tas ļauj ielūkoties pašvaldības arhīvos un pārbaudīt, vai visi atļaujas, kas izsniegtas īpašuma ekspluatācijas laikā, ir ievērotas.

Bez šādas iepriekšējas pārbaudes pārdevējs riskē atklāt pārkāpumus tikai pirms notariālā akta (rogito) parakstīšanas, kas var izraisīt darījuma aizkavēšanos, bankas atteikumu piešķirt hipotēku pircējam vai pat tiesvedību.

Kas ir accesso agli atti un kāpēc tā ir nepieciešama?

Accesso agli atti ir pilsoņa likumīgās tiesības pārskatīt valsts iestāžu glabātos administratīvos dokumentus.

Nekustamā īpašuma jomā tas galvenokārt attiecas uz būvniecības un tehnisko dokumentāciju:

• sākotnējās būvatļaujas;
• turpmākas pārbūves;
• CILA, SCIA, DIA dokumenti;
• dzīvojamības sertifikāti (agibilità);
• kadastrālie plāni;
• rekonstrukcijas un paplašināšanas projekti.

Lai sāktu procedūru, jāiesniedz oficiāls pieprasījums pašvaldības pilsētplānošanas departamentam (Sportello Unico per l’Edilizia — SUE), izmantojot īpašu veidlapu.

Galvenais mērķis ir atjaunot īpašuma pilno "vēsturi" un nodrošināt, ka visas izmaiņas ir veiktas likumīgi.

Kāpēc piekļuve dokumentiem ir tik svarīga, pārdodot dzīvokli

1. Pilsētvides atbilstības pārbaude

Galvenais iemesls ir pilsētvides likumības, sauktās urbanistica conformità, apstiprināšana.

Bieži īpašnieki sajaukst:

• kadastrālo atbilstību (conformità castale);
• pilsētvides atbilstību (conformità urbanistica).

Tas nav viens un tas pats.

Dzīvoklis var būt pareizi reģistrēts kadastrā, bet no pašvaldības viedokļa tam var būt nelikumīga pārbūve.

Piemēram:

• nojaukta siena;
• apvienots balkons;
• pārvietota virtuve;
• neatļauta noliktavas telpa.

Ja šīs izmaiņas nav iekļautas oficiālajos projektos, objekts var tikt uzskatīts par daļēji vai pilnībā nelikumīgu.

2. Pirkšanas un pārdošanas darījuma drošība

Darījuma sagatavošanas laikā notāram ir pienākums pārbaudīt nekustamā īpašuma likumību.

Ja pēc pirkuma izrādās, ka pārdevējs ir slēpis pārkāpumus:

• pircējs var prasīt kompensāciju;
• darījumu var apstrīdēt;
• pārdevējam var būt civiltiesiska atbildība.

Tāpēc pilnīga dokumentu arhīva atjaunošana ir abu darījuma pušu aizsardzība.

3. Dzīves piemērotības sertifikāta (Agibilità) pārbaude

Dzīves piemērotības sertifikāts apliecina, ka īpašums atbilst sanitārajiem, tehniskajiem un drošības standartiem.

Šī dokumenta neesamība var:

• samazināt īpašuma tirgus vērtību;
• sarežģīt pircēja hipotēkas iegūšanu;
• radīt problēmas ar notāru.

Daudzos gadījumos bankas pirms aizdevuma apstiprināšanas pieprasa dzīves piemērotības apliecinājumu.

Cik maksā piekļuve īpašumam?

Izmaksas ir atkarīgas no:

• Pašvaldības;
• Arhīva dokumentu skaita;
• Meklēšanas grūtībām;
• Nepieciešamības iesaistīt speciālistu.

Administratīvās izmaksas

Parasti ietver:

Valsts nodevas un arhīva meklēšana

Vidēji:

• No 15 līdz 100 eiro par lietu vai arhīva mapi.

Dokumentu kopijas

Pašvaldība var iekasēt maksu:

• no 0,20 līdz 1 eiro par lappusi;
• papildu izmaksas par digitālajām kopijām.

Apstiprinātajām kopijām nepieciešama zīmogmarka (marca da bollo) 16 eiro vērtībā.

Specializētie pakalpojumi

Lielākā daļa pārdevēju vēršas pie:

• ģeometra (geometra);
• arhitekta;
• inženiera.

Iemesls ir vienkāršs: lai patstāvīgi interpretētu konstrukcijas dokumentāciju, tā var būt sarežģīta.

Vidējās izmaksas pakalpojumi

• 150–300 eiro — standarta pārbaude;
• līdz 700 eiro — sarežģīti gadījumi, vecas ēkas vai nepieciešamība sagatavot tehnisko ziņojumu.

Galīgās izmaksas

Ja veicat darbu pats:

aptuveni 50–80 eiro.

Ja piesaistāt speciālistu:

parasti no 200 līdz 700 eiro.

Kam ir tiesības pieprasīt dokumentus

Piekļuve nekustamā īpašuma arhīviem nav pieejama ikvienam. Likums pieprasa **tiešas un leģitīmas intereses** klātbūtni.

Tiesības pieder:

Īpašuma īpašniekam

Ir pilnīga piekļuve visai īpašuma dokumentācijai.

Potenciālajam pircējam saskaņā ar priekšlīgumu

Ja parakstīts:

• kompromiss;
• priekšlīgums.

Vienkārši ar vēlmi iegādāties dzīvokli nepietiek.

Pilnvarots speciālists

Var rīkoties ģeometrs vai arhitekts. ar īpašnieka pilnvaru.

Nekustamā īpašuma aģents

Nekustamā īpašuma aģents parasti koordinē procedūru, lai gan viņam oficiāli nav pienākuma pašam pieprasīt dokumentus.

Tomēr profesionālam aģentam ir pienākums brīdināt puses par nepieciešamību pārbaudīt īpašuma likumību.

Trīs dokumentu pieejamības veidi Itālijā

1. Dokumentu piekļuve (Legge 241/1990)

Šī ir galvenā un visbiežāk izmantotā iespēja, pārdodot nekustamo īpašumu.

Nepieciešams:

• pieprasījuma pamatojums;
• apstiprinājums par interesi par īpašumu.

Pašvaldībai parasti ir pienākums atbildēt 30 dienu laikā.

Ar šīs procedūras palīdzību viņi iegūst:

• būvatļaujas;
• SCIA;
• CILA;
• projektus;
• Rūpīguma sertifikāti.

2. Vienkārša pilsoniskā piekļuve (Accesso civico semplice)

Noteikta likumā par pārvaldes pārredzamību.

Jebkurš pilsonis var pieprasīt dokumentus, kurus valsts iestādei ir pienākums publicēt publiski.

Tomēr šis mehānisms ir praktiski bezjēdzīgs privātajam nekustamajam īpašumam.

3. Vispārēja pilsoņu piekļuve (FOIA)

Līdzīgi kā Amerikas Informācijas brīvības likums.

Teorētiski ikviens var pieprasīt dokumentus bez paskaidrojumiem.

Tomēr nekustamajam īpašumam ir nopietni ierobežojumi, kas saistīti ar personas datu un privātīpašuma aizsardzību.

Tāpēc pašvaldības gandrīz vienmēr pieprasa standarta piekļuvi dokumentiem.

Kādas problēmas var identificēt, pateicoties piekļuvei (accesso agli atti)

Dokumentu pārbaude bieži palīdz atklāt:

• nelikumīgu pārbūvi;
• neatbilstību plāniem;
• trūkstošas atļaujas;
• nereģistrētus pagarinājumus;
• problēmas ar mobilitāti;
• veca ēkas pārkāpumi;