Augstas klases nekustamā īpašuma tirgus palēninās, taču nepārtrauc attīstīties: Itālija piesaista investoru interesi

Jaunākā Knight Frank ziņojuma analīze apstiprina bagātu investoru pastāvīgo interesi par Romu un Milānu

Pēc ilgstošas aktīvas izaugsmes luksusa dzīvojamā nekustamā īpašuma cenas turpina pieaugt, taču mērenākā tempā. Tomēr situācija atšķiras atkarībā no reģiona, segmenta un pilsētas. To apliecina Knight Frank ziņojumu dati par 2026. gada pirmo pusgadu (Global House Price Index, Prime Global Cities Index, Global Super-Prime Intelligence un European Residential Signals), kas sniedz detalizētu priekšstatu par pasaules, Eiropas un Itālijas nekustamā īpašuma tirgiem.

Cenas pieaug, bet, inflācijas ietekmē, dinamika ir negatīva

Globālais māju cenu indekss, kas seko 55 galvenajiem tirgiem pasaulē, 2026. gada pirmajā ceturksnī vidēji palielinājās par 1,4 % salīdzinājumā ar iepriekšējo gadu. Tas ir vājākais rādītājs kopš 2024. gada. Tomēr 91 % no izsekojamajiem tirgiem joprojām pierāda pozitīvu izaugsmi.

Galvenā problēma ir inflācija. Pēc inflācijas koriģēšanas reālās cenas salīdzinājumā ar iepriekšējo gadu vidēji samazinājās par 1,8 %. Inflācija turpina mazināt nominālo izaugsmi, un ilgtspējīgai atveseļošanai būs nepieciešama procentu likmju samazināšana un inflācijas spiediena mazināšana.

Kas aug un kas samazinās:

• Turcija ir nominālās izaugsmes līdere (+26,2 %), bet augstā inflācija rada negatīvu reālo izaugsmi (-3,5 %).
• Nominālās izaugsmes līderi ir arī Ungārija (+21,4 %), Ziemeļmaķedonija (+16,7 %), Portugāle (+16,5 %) un Horvātija (+16,1 %).
• Spānija ieņem 7. vietu ar izaugsmi +13,9 %, kas veic reālu pieaugumu 10,1 %.
• Saraksta apakšā ir kontinentālā Ķīna (-6,3 %) un Kanāda (-5,0 %).

Āzija dominē globālajā augstākās klases nekustamā īpašuma tirgū (Prime)

Prime Global Cities Index (47 pilsētas visā pasaulē) vidēji palielinājās par 2,0 % 12 mēnešu laikā. Tirgus kļuvis selektīvāks: investori izvērtē konkrētas pilsētas fundamentālos rādītājus, nevis vispārējo globālo tendenci.

Galvenās pilsētas:

• Tokija pierādīja neiedomājamu gada pieaugumu +44,4 % (absolūtais līderis), bet pēdējā ceturksnī samazinājās par -8,6 %, norādot uz straujās attīstības fāzes beigām. Pēdējos 5 gados Tokijas tirgus ir pieaudzis par 126,4 %.
• Galvenie Āzijas tirgi ir: Manila (+19,9 %), Dubaija (+13,0 %), Seula (+11,3 %), Singapūra (+9,8 %), Mumbaja (+8,2 %).
• Dubaija pēdējos 5 gados ir augstākās izaugsmes līdere — par kosmiskiem +180,7 %.
• Ārpus šiem: Vankūvera (-10,4 %), Toronto (-9,5 %), Guandžou (-8,9 %), Pekina (-7,3 %), Šanhaja (-7,2 %). Arī Londona turpina zaudēt (-4,0 % gadā un -5,1 % 5 gados).

Super-Prime segmens: Dubaija ir pirmajā vietā, Ņujorka un Honkonga strauji attīstās

Super-Prime segmentā (darījumi virs 10 miljoniem USD) 2026. gada pirmajā ceturksnī 12 galvenajās pilsētās reģistrēti 636 darījumi kopumā par 11,4 miljardiem USD (vidējā īpašuma cena bija 18,6 miljoni USD).

• Dubaija saglabā vadošo pozīciju: 193 darījumi par 3,43 miljardiem USD (+35 % ceturksnī). Tomēr Knight Frank norāda, ka šis maksimums tika sasniegts pirms reģionālā konflikta saasināšanās 2026. gada februāra beigās.
• Honkonga ieņēma otro vietu (94 darījumi par 1,84 miljardiem USD).
• Ņujorka ir trešajā vietā (90 darījumi par 1,67 miljardiem USD, kas ir pieaugums par +58 % ceturksnī).
• Kopumā šīs trīs pilsētas veidoja gandrīz 60 % no visiem super-klases darījumiem pasaulē. Londonā darījumu skaits pieauga līdz 45 darījumiem (836 miljoni USD), taču tas joprojām ir ļoti tālu no 2022. gada rādītājiem.
• 
  

Eiropa: kūrortu galamērķi pēdējos 5 gados pieauga par 60 %

Eiropas luksusa nekustamā īpašuma tirgū mainās pircēju sastāvs. Eiropiešu (izņemot britus) īpatsvars ir samazinājies līdz 40%, bet aktīvi kļuvuši briti un amerikāņi.

• Briti veido aptuveni trešdaļu no starptautiskā pieprasījuma: papildus Monako un Azūra krastam viņi aktīvi iegādājas īpašumus Madridē, Ibizā un Toskānā.
• Amerikāņi aktīvi iegulda Milānā, Ibizā un Algarvē.
• Cenu pieaugums pēdējos 5 gados: Kūrortu reģionos ("saules pārpildītos") cenas ir strauji pieaugušas - Algarve (+60% kopš 2020. gada), seko Provansa, Marbella, Maļorka, Ibiza un Sentropēza. Pilsētu starpā Cīrihe un Milāna parāda labāko piecu gadu dinamiku.

Svarīgi ņemt vērā valūtas efektu: amerikānim vai šveicietim pirkums eirozonā tagad būs "lētāks" cenas uztveres ziņā valūtas kursa dēļ.

Itālija: Masu tirgus aug, Milāna pielāgojas, un Roma izceļas

Itālija globālajā kontekstā parāda atšķirīgus rezultātus atkarībā no pilsētas un segmenta:

• Galvenā tendence: Itālija ir 27. vietā pasaulē ar gada nominālo pieaugumu +5,2 % (reālā izaugsme +2,8 %). Tas ir augstāks nekā Vācijā, Francijā un Lielbritānijā.
• Milāna (Prime segments): Ieņem 32. vietu no 46 ar -0,9 % gadā. Tas nav kritums, bet gan normalizācija pēc spēcīga piecu gadu pieauguma, laikā cenas Milānā palielinājās par +36% (7. labākais rezultāts pasaulē). Starptautiskais pieprasījums pēc Milānas no amerikāņu un britu puses joprojām ir augsts.

Roma ir Eiropas tirgus zvaigzne

Atsevišķs Knight Frank un ReLiving aģentūras ziņojums koncentrējas uz Romu. PIRI 100 datu ziņojuma dati liecina, ka Romas luksusa nekustamā īpašuma tirgus 2025. gadā pieauga par 5,5%, pacelšot Itālijas galvaspilsētu uz 23. vietu pasaulē — apsteidzot Madridi, Parīzi un Ņujorku.

Kas piesaista investorus Romai:

1. Ārzemnieki: Galvenais pieprasījums nāk no pircējiem no Lielbritānijas, ASV, Francijas, Polijas un Ziemeļeiropas. Briti bieži maina savu nodokļu rezidenci uz Romu, bet amerikāņi iegādājas prestižas otro māju. Svarīga ir Itālijas "fiksētā nodokļa" sistēma (bagātiem iedzīvotājiem).
2. Viesnīcu zīmoli: Pilsētā ienāk vadošie luksusa zīmoli. Pēc W Rome un The Rome EDITION tiks atvērtas Rosewood, Four Seasons, Mandarin Oriental, Bulgari un Six Senses.
3. Populāras apkaimes: Via Veneto, Via Biccolati, Trieste-Pinciano, Parioli, EUR un Appia Antica (pēdējā piesaista tos, kas novērtē privātumu un vēsturiskās villas).

Cenas Romā: Renovēti luksusa īpašumi tiek pārdoti par 10 000 līdz 15 000 eiro par kvadrātmetru ("Zelta trīsstūra" / Tridente zonā - vēl augstāk). Tas padara Romu ārkārtīgi konkurētspējīgu salīdzinājumā ar Londonu, Parīzi vai Ženēvu. Visvairāk pieprasīti ir "gatavi" mājokļi ar augstu enerģētisko efektivitāti, viedām mājām, konsjēža pakalpojumiem un autostāvvietām. Šādu gatavu īpašumu trūkums paaugstina cenas Romā.