Itālijas vispopulārākie reģioni kļuva par līderiem mājokļu pārdošanas grūtību ziņā

Šo pierāda dati no Homepanda Horizon, pirmā analītiskā centra, kas novērtē Itālijas nekustamā īpašuma tirgus reālo likviditāti. Sliktāko pārdošanas rādītāju sarakstā bija Navigli Milānā, Romas vēsturiskais centrs, Posillipo Neapolē un San Salvario Turīnā.

Lai gan agrāk tika uzskatīts, ka prestiža adrese garantē ātru darījumu, mūsdienu statistika pilnībā atspēko šo domu. Patiesībā daudzos gadījumos situācija ir pilnīgi pretēja. Pētījumu centrs Homepanda Horizon, ko izveidoja tāda pati nekustamā īpašuma aģentūra, novēroja 12 mēnešus Milānā, Romā, Neapolē un Turīnā plašu 243 266 pārdošanas sludinājumu. Gala rezultāti pārkāpj nozares visciešākos stereotipus.

Homepanda likviditātes rādītājs

Šo paradoksu atklāja, izmantojot divas patentētas analīzes metodes:

• Homepanda likviditātes rādītājs (IVH): novērtē objekta veiksmīgas pārdošanas reālo varbūtību skalā no 0 līdz 10.
• Termometra atlaides: reģistrē sākotnējās cenas korekciju biežumu un apjomu visu laiku, kamēr tas ir tiešsaistē.

Slavenie reģioni, kur nekustamais īpašums "karājas"

Navigli Milānā

Milānas reitingā IVH indekss ierindoja slaveno Navigli rajonu trešajā vietā no beigām starp 32 pilsētas zonām, piešķirot tam tikai 1,8 punktus no 10. Saraksta autsaideru vidū bija arī Quadrono - Palestro - Guastalla (2,0), Solari - Vašingtona (2,2), Arco della Pace - Sempione (3,4), Garibaldi - Porta Nuova (3,7) un Vēsturiskais centrs (3,8). Šīs sešas populārākās vietas, kas saistītas ar "Milānas luksusa" jēdzienu, pašlaik demonstrē daudz zemāku likviditāti, nekā parasti tiek uzskatīts.

Gluži pretēji, Milānas līderis bija studentu kvartāls Città Studi - Susa (7,0 punkti) - rajons parastai komfortablai dzīvošanai, kas reti tiek pieminēts elitisma kontekstā.

Romas vēsturiskais centrs

Galvaspilsētā šis paradokss ir vēl izteiktāks. Romas vēsturiskajā centrā cenu krituma biežums bija par 183 % augstāks nekā Appio Latino — Colli Albani rajonā, kas atzīts par pilsētas stabilāko rajonu. Kopējais likviditātes reitings Romas pilsētas centrā ieņem pašu zemāko vietu ar 3,05 punktu vērtējumu. Vislabākais IVH rādītājs tika reģistrēts Mezzocammino — Spinaceto — Tor de' Cenci rajonā (7,5 punkti) — labi iekārtotā nomalē, kas nekad nav redzama uz spīdīgu brošūru vākiem.

Posillipo Neapolē

Līdzīgs scenārijs atkārtojas arī dienvidos. Neapolē, augstākās klases Posillipo rajons, slavens kalna virsotne ar panorāmas skatu uz līci, kas kļuvis par pilsētas vizītkarti ārzemniekiem, liek pārdevējiem pārskatīt cenas 140% biežāk nekā stabilāks strādnieku šķiras San Carlo all'Arena - Sanità rajons.

San Salvario Turīnā

Turīnā, San Salvario rajons, kas pēc Olimpiskajām spēlēm kādreiz bija plaukstošs naktsdzīves centrs (ilgu laiku to sauca par "ziemeļu Trasteveri"), bija pazīstams ar vidējo sludinājuma ilgumu 169 dienas. Šī ir viena no augstākajām un problemātiskākajām vērtībām pilsētā. Četras dažādas metropoles un četras neatkarīgas datubāzes apstiprina vienu un to pašu fenomenu.

Infrastruktūra ir svarīgāka par statusu

Visu četru tirgu kopīgais skaidrojums ir vienkāršs: Reālā likviditāte seko pilsētvides attīstībai, nevis vēsturiskajam prestižam.

• Milānā jaunās M4 metro līnijas atklāšana pilnībā pārzīmē pieprasījuma karti: Ponte Lambro - Santa Giulia apgabals, kas ieguva piekļuvi M4 līnijai, ir kļuvis par dinamiskāko valstī — šeit zemes gabali tiek pārdoti vidēji tikai 19 dienās.
• Turīnā Lingotto zonas (OGR tehnocentrs, M1 metro stacija, mājokļu fonds pēc olimpiskajām spēlēm) vērienīgā rekonstrukcija palielina atrašanās vietas rādītājus līdz 100 dienām, kas ir rets pozitīvs izņēmums lēnajā Turīnas tirgū.
• Romā augstas kvalitātes nomales ar attīstītu transportu pastāvīgi pārspēj veco fondu.

Nevienā no pētītajām pilsētām likviditātes līderis nebija vēsturiski elitārs kvartāls — visos gadījumos pirmās vietas ieņēma teritorijas, kurās nesen notikusi pilsētu modernizācija.

Četras Itālijas tirgus iezīmes

Analītiķi raksturo četru megapilsētu tirgus kā četrus pilnīgi atšķirīgus uzvedības modeļus:

1. Milāna — racionāla un likvīda. Šeit ierakstiet 84% sarakstu tiek slēgti bez jebkāda samazinājuma sākumcena. Tomēr šī precizitāte nav saistīta ar pašiem īpašniekiem, bet gan ar attīstītu pieredzējušu nekustamā īpašuma aģentūru ekosistēmu un augstu kapitāla apgrozījumu. Vidējais īpašuma ekspozīcijas periods ir rekordliels 27 dienas.
2. Roma ir polarizēta. Pastāv milzīga atšķirība 91% starp "ātrākajām" zonām (80 dienas katrā darījumā) un "lipīgākajām" (152 dienas). Dinamika radikāli mainās no ceturkšņa uz ceturksni.
3. Neapole ir emocionāla. Šeit ir redzamas asākās atšķirības: no minimuma 65 dienām Materdei - Museo apgabalā līdz maksimumam 138 dienām Colli Aminei - Capodimonte - Ponti Rossi zonā.
4. Turīna ir pacietīga (jeb stagnējoša). Vidējais pārdošanas periods šeit tiek pagarināts līdz 131 diena, un Santa Rita - Mirafiori Nord apgabalā šis skaitlis sasniedz pētījuma absolūto antirekordu - 170 dienas tiešsaistē.

Penthauss: sapnis, kuru ir grūti pārdot

Ja elites lokācijās rodas grūtības, tad prestižākais mājokļu formāts - penthausi (ar atvērtām terasēm un panorāmas skatu) - uzrāda vēl vājākus rezultātus. Tie ir dārgu reklāmas kampaņu seja, taču praksē tiem nepieciešams visvairāk laika un vislielākās cenu atlaides.

Milānā IVH indekss penthouse dzīvokļiem ir 4,08 salīdzinājumā ar 4,57 standarta dzīvokļiem (atšķirība ir stabila, lai arī neliela). Romā šī atšķirība ir maksimāla: 3,26 penthouse dzīvokļiem salīdzinājumā ar 4,46 standarta mājokļiem — atšķirība ir vairāk nekā viens punkts.

Visatklājošākā statistika par Neapoli: tikai 51% Neapoles penthouse dzīvokļu tiek pārdoti, nepielāgojot sākumcenu (Milānā šis skaitlis ir 81%). Vēl ļaunāk, 12% Neapoles augstākās klases īpašumu ir nepieciešami pieci vai vairāki secīgi cenu samazinājumi, pirms parādās pircējs. Milānā tas notiek tikai 1,9 % gadījumu — gandrīz sešu reižu atšķirība.