Kā pārdot dzīvokli īrniekam un izvairīties no kļūdām

Jau noīrēta dzīvokļa pārdošana var notikt dažādos veidos. Īpašnieks var piedāvāt pārdot īpašumu tieši esošajam īrniekam vai trešajai personai. Būtiski ir ievērot noteikumus par pirmpirkuma tiesībām, nomas līguma spēkā esamību un iespējamajiem nodokļu seku.

Kā pārdot dzīvokli īrniekam

Bieži vien labākais variants ir pārdot īpašumu pašreizējam īrniekam. Šis veids palīdz izvairīties no dzīvokļa daudzkārtējas rādīšanas svešiniekiem, samazina nekustamā īpašuma aģentūras izmaksas un ievērojami vienkāršo visu darījuma procesu.

Tomēr Itālijas likumdošana nosaka konkrētas procedūras, lai aizsargātu īrnieka tiesības.

Pārdošanas galvenie posmi

1. Oficiāls pirkuma piedāvājums

Ja īpašnieks plāno pārdot dzīvokli pēc pirmā nomas līguma termiņa (piemēram, pēc pirmajiem četriem gadiem 4+4 nomas līguma), īrniekam var būt pirmpirkuma tiesības (pirmās prioritātes tiesības).

Šajā gadījumā īpašniekam jānosūta oficiāls paziņojums pa ierakstītu vēstuli vai pa sertificētu elektronisko pastu (PEC), norādot:

• pārdošanas cenu;
• darījuma nosacījumus;
• lēmuma pieņemšanas termiņu.

2. Atbildes iesniegšanas termiņš

Pēc paziņojuma saņemšanas īrniekam ir 60 dienas, lai paziņotu, vai viņš izmantos savas pirkuma tiesības.

Ja atbilde ir apstiprinoša, darījuma notariāla apliecināšana parasti notiek nākamajos 30 dienās.

3. Brīva pārdošana

Ja līguma pirmais termiņš jau ir beidzies vai īrnieks ir oficiāli atteicies no pirkuma, īpašniekam ir tiesības brīvi pārdot dzīvokli jebkuram pircējam.

Tomēr nekas neliedz pusēm jebkurā laikā vienoties par dzīvokļa pārdošanu īrniekam ar abpusēji izdevīgiem nosacījumiem.

4. Nomas līguma izbeigšana

Ja īrnieks iegādājas dzīvokli kā savu galveno dzīvesvietu, viņš var gūt labumu no nodokļu atvieglojumiem par savu pirmo īpašumu.

Pēc pirkuma līguma parakstīšanas nomas līgums automātiski beidzas, jo īrnieks un īpašnieks kļūst par vienu un to pašu personu.

Kas notiek ar nomas līgumu pēc dzīvokļa pārdošanas

Ja dzīvoklis tiek pārdots trešajai personai, esošais nomas līgums netiek beidzts.

Saskaņā ar Itālijas Civilkodeksa 1599. pantu, jaunais īpašnieks automātiski kļūst par līguma pusi iepriekšējā īpašnieka vietā.

Tas nozīmē, ka:

• īrnieks saglabā tiesības izmantot dzīvokli līdz nomas līguma beigām;
• nomas maksa paliek nemainīga;
• līguma nosacījumus jaunais īpašnieks nevar mainīt vienpusēji;
• jaunajam īpašniekam ir tiesības saņemt nomas maksu un nomas līguma beigās atgriezt depozītu.

Kad nomas līgumu nevar pagarināt

Īpašniekam ir tiesības atteikties no līguma automātiskas atjaunošanas tikai likumā noteiktos gadījumos.

Piemēram, ja viņš:

• plāno izmantot dzīvokli savai dzīvošanai vai tuvu radinieku dzīvošanai;
• nepieder cits dzīvojamais nekustamais īpašums (izņemot savu māju) un plāno pārdot dzīvokli.

Šādā gadījumā īrniekam ir jāpaziņo vismaz sešus mēnešus pirms līguma termiņa beigām. Šajā situācijā viņam ir pirmpirkuma tiesības pirkt.

Nereģistrēts nomas līgums

Ja nomas līgums nav reģistrēts Itālijas Nodokļu aģentūrā vai noma tiek veikta nelikumīgi, šim līgumam nav juridiska spēka attiecībā uz trešajām personām.

Pēc pārdošanas jaunajam īpašniekam ir tiesības pieprasīt dzīvokļa atbrīvošanu, un tajā dzīvojošā persona nevarēs izmantot likumā paredzētās garantijas.

Vai īrniekam vienmēr ir pirmpirkuma tiesības pirkt?

Parasti tiek uzskatīts, ka īrniekam vienmēr ir pirmpirkuma tiesības dzīvokli iegādāties. Praksē tas tomēr neatbilst realitātei.

Saskaņā ar likumu Nr. 431/1998 pirmpirkuma tiesības rodas tikai tad, ja ir izpildīti noteikti nosacījumi.

Pirmpirkuma tiesību nav, ja:

• dzīvoklis tiek pārdots nomas līguma darbības laikā;
• līgums jau ir pirmo reizi atjaunots;
• īpašniekam ir cits dzīvojamais nekustamais īpašums;
• dzīvoklis tiek nodots laulātajam vai radiniekiem līdz otrajai radniecības pakāpei;
• notiek visas ēkas dāvināšana, mantošana vai pārdošana kopumā.

Visos minētajos gadījumos īpašnieks var brīvi pārdot nekustamo īpašumu jebkuram pircējam.

Dzīvokļa pārdošana trešajai personai

Dzīvokļa pārdošana ar esošo īrnieku ir savdabīga.

Tirgus vērtības samazināšanās

Apdzīvots dzīvoklis parasti ir lētāks nekā tukšs.

Vidējā atlaide ir no 15 līdz 30%.

Samazinājums galvenokārt ir atkarīgs no atlikušā nomas līguma termiņa:

• ja līgums drīz beidzas, atlaide ir neliela;
• ja līdz nomas līguma beigām ir vairāki gadi, pircējs parasti pieprasa zemāku cenu.

Kapitāla pieauguma nodoklis

Nodokļa apmērs atkarīgs no laika, kas pagājis kopš dzīvokļa iegādes.

Ja īpašnieks ir dzīvokļa īpašnieks ilgāk par pieciem gadiem

Ienākumi no pārdošanas ir atbrīvoti no kapitāla pieauguma nodokļa.

Ja dzīvoklis ir piederējis mazāk nekā piecus gadus

Ja pārdodat par augstāku cenu nekā pirkuma cena, jums jāmaksā nodoklis 26% apmērā no saņemtās peļņas.

Pārdošana pašreizējam īrniekam

Priekšrocības

• jūs varat iegūt gandrīz pilnu tirgus vērtību īpašumu;
• nav jāmaksā nekustamā īpašuma aģentūras pakalpojumi;
• nav nepieciešams veikt vairākas dzīvokļa apskates;
• pircējs labi pārzina īpašuma stāvokli, tādēļ turpmākas problēmas risks ir minimāls.

Iespējamās grūtības

Īrnieks var izmantot savu stāvokli, lai sarunātu zemāku cenu, apgalvojot, ka dzīvokļa pārdošana ar īrnieku ir sarežģītāka.

Turklāt darījums bieži vien ir atkarīgs no hipotekārā kredīta saņemšanas. Ja banka noraida finansējumu, pārdošana var atkārtoties pēc vairākiem mēnešiem gaidīšanas.

Pārdošana trešajai personai ar esošo nomas līgumu

Šajā gadījumā potenciālie pircēji bieži ir investori.

Priekšrocības

• īpašums jau nodrošina stabili ienākumi;
• pārdevējs turpina saņemt nomas maksu līdz notariāli apstiprinātā līguma parakstīšanai.

Trūkumi

Investori parasti prasa lielas atlaides.

Turklāt īrnieks var sarežģīt dzīvokļa apskati potenciālajiem pircējiem. Dažos gadījumos problēmas ar nomas maksas samaksu var apgrūtināt pārdošanu.

Kompensācijas izmaksa īrniekam par priekšlaicīgu aiziešanu

Dažreiz visizdevīgākais risinājums ir vienošanās ar īrnieku par līguma pirmslaika izbeigšanu.

Šādas vienošanās būtība ir tāda, ka īpašnieks maksā īrniekam noteiktu summu par brīvprātīgu dzīvokļa atbrīvošanu.

Tas nav likumā noteikts pienākums, bet gan brīvprātīga vienošanās starp pusēm.

Šī pieeja ir īpaši pamatota, ja brīvā dzīvokļa cena ir ievērojami augstāka nekā mājokļa cena ar esošu nomas līgumu.

Piemēram, ja apdzīvota dzīvokļa pārdošana noved pie cenas samazinājuma par 25 000 eiro, tad kompensācijas izmaksa īrniekam ... apmērā. 5–7 tūkstoši eiro ļauj saglabāt